Право предприятий и частных лиц на приобретение и использование земельных участков основывается на комплексе законодательно-нормативных актов, составляющих в целом земельное законодательство. В отличие от большинства стран, где естественная эволюция земельных отношений и правил приобретения земельных участков длится столетия, Россия вынуждена была за несколько лет создать законодательную базу для цивилизованного землепользования. Возникают дополнительные сложности из-за того, что земельное законодательство создается не на пустом месте, а путем отмены, пересмотра и дополнения законов, действовавших в бывшем СССР и РСФСР.
В силу этого структуру действующего земельного законодательства составили различные документы, а порой отдельные части документов, принятые в разное время. Цель настоящей статьи – свести воедино все действующие законодательные акты российского земельного законодательства и представить целостную картину правового регулирования земельных отношений в России.
Первый шаг к формированию права новых собственников на землю был сделан в 1992 году: право граждан и юридических лиц при приватизации государственных и муниципальных предприятий на приобретение земельных участков в собственность возникло с момента вступления в силу Указа Президента РФ от 25.03-92 № 301 ( т.е. с 02.04.92).
В настоящее время порядок продажи земельных участков регламентируется Указом Президента РФ от 22.07.94 № 1535 независимо от того, когда возникло право их приобретения
Кто может быть покупателем земли?
Перечень лиц, имеющих право на приобретение земельных участков в собственность, определен в пп. 4.5-4.8 Основных положений. В соответствии с ним право на приобретение земельных участков под приватизированными предприятиями, находящимися в аренде или фактическом владении, пользовании у этих предприятий в процессе их уставной деятельности, предоставляется, в частности:
– физическим и юридическим лицам, ставшим собственниками приватизированных государственных (муниципальных) предприятий или государственного (муниципального) имущества, ранее сданного в аренду, в результате выкупа последнего;
– акционерным обществам открытого типа, созданным путем преобразования государственных и муниципальных предприятий в процессе приватизации, после продажи в порядке, предусмотренном законодательством РФ о приватизации , не менее 75% их акций.
Согласно н. 4.6 Основных положений собственники приватизированных государственных (муниципальных) предприятий, иные собственники зданий, сооружений, помещений имеют исключительное право по своему выбору приобрести в собственность занимаемые указанными объектами нежилого фонда земельные участки (долю земельного участка) либо взять их в долгосрочную аренду.
Правопреемственность при передаче земельного участка в собственность
При реорганизации юридического лица (юридических лиц), созданных в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий, права на приобретение земельного участка под предприятием, зданием, строением, сооружением переходят к правопреемнику (правопреемникам) в порядке, установленном статьей 58 ГК РФ. Указанные права включают право на выкуп земельного участка под приватизированным предприятием по цене, установленной п. 7 Указа Президента РФ от 11.05.95 № 478 (т.е. в размере 10-кратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка).
Какие земельные участки не продаются?
В соответствии с п. 4.2 Основных положений отказ в продаже находящегося в государственной (муниципальной) собственности земельного участка (за исключением земельных участков морских, речных и воздушных портов) собственнику здания, строения, сооружения, нежилого помещения, расположенного на этом земельном участке, допускается исключительно в случаях, предусмотренных федеральным законом.
Продаже не подлежат находящиеся в государственной (муниципальной) собственности незастроенные земельные участки:
• сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов, особо охраняемых земель, для которых законодательством Российской Федерации установлен особый режим приватизации;
• зараженные опасными веществами и подвергшиеся биогенному заражению;
• общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и иные участки, отнесенные в соответствии с законодательством к землям общего пользования);
• расположенные в морских, речных и воздушных портах федерального значения либо отведенные (зарезервированные) для их перспективного развития.
Порядок выкупа земельного участка в сельской местности
В целях упорядочения приобретения гражданами и юридическими лицами права собственности на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности Президент РФ издал Указ от 14.02.96 № 198 “О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности”. Согласно Указу (вступил в силу с 24.02.96):
1. Граждане и юридические лица, получившие в собственность здания, сооружения или иную недвижимость в сельских населенных пунктах и на землях сельскохозяйственного назначения (далее именуются – объекты недвижимости), вправе приобретать в собственность и приусадебные участки, на которых расположены указанные объекты недвижимости, за плату или бесплатно.
2. Рекомендовано органам местного самоуправления предоставлять земельные участки под объектами недвижимости в собственность:
• гражданам, вышедшим из производственных сельскохозяйственных кооперативов или иных сельскохозяйственных коммерческих организаций и получившим объекты недвижимости в счет имущественных паев, а также юридическим лицам, образованным этими гражданами, – бесплатно;
• другим гражданам и юридическим лицам – по нормативной цене земли.
3. Размер и границы предоставляемого земельного участка, на котором расположен соответствующий объект недвижимости, определяются (устанавливаются) в соответствии с назначением данного объекта на основе утвержденных в установленном порядке норм отвода земель либо в соответствии с проектно- технической документацией.
Если площадь предоставляемого земельного участка меньше размера установленного нормами отвода либо проектно-технической документацией, то при наличии свободных земель площадь данного участка увеличивается до необходимого размера. Если фактическая площадь предоставляемого в собственность земельного участка превышает установленный размер, то собственник объекта недвижимости уплачивает земельный налог на часть площади сверх установленного размера в соответствии с законодательством Российской Федерации.
4. В случае приобретения права собственности на объект недвижимости несколькими собственниками за каждым из них закрепляется часть земельного участка, пропорциональная его доле собственности на объект недвижимости. При невозможности раздела земельного участка или при соглашении собственников недвижимости о создании общей собственности он может быть предоставлен им в общую собственность (долевую или совместную).